“商铺零售＋主力店群租赁信托化”模式初探
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-03-03
商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。
我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。大连万达成都公司夏广先生曾经对这些模式进行深入的分析，估计这二年会有更多的模式推向市场，富智商业顾问在此对“商铺零售＋主力店群租赁信托化”新的经营模式进行初步的探讨。
模式的基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在４％～６％之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。
房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式—房地产投资信托，并不断趋于完善。
房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。
富智商业顾问认为，主力店群信托化对于开发商、中小投资者和信托公司都是有需求的。
一是中小投资者的需求。自2000年以来，个人投资的主力品种——股票市场一蹶不振，大多数入市者的股票市值已蒸发了五、六成，收益情况惨不忍睹；期货则因九十年代的骗局多多而至今只有极少数人跟进，跟进者也是多亏少盈；银行存款利率更是低得可怜，这使银行成为很多人存款安全的地方；国债和企业债的回报率略高些，2004年三年期国债利率为2.65%，7年期企业债约4%，但亦不尽如意。
据相关部门统计数据显示，2003年全国居民存款高达11.03万亿元，这个数据是很惊人的，其中有部分一直在寻找回报率高些的个人投资品种，而商业地产5%-12%年回报率的商铺当然具有很强的吸引力。商业地产开发商对这块资金市场十分青睐，如果能有10%的居民存款拿出来投资商铺，这块资金量就是1.1万亿元，相当于2004年1-5月份商业营业用房投资额458亿元的二十四倍。
主力店群租赁信托产品能为中小投资者提供各种不同期限的投资品种信托产品，且这种投资产品相对风险低、收益高。从回报率来看，4%~6%的年回报率比银行利息和债券的要高些；从风险来看，其风险比期货和股票的要低得多；从期限选择来看，信托产品的期限适中，一般为1~3年期，适合一般居民的短期投资需要，且租赁产品的流动性较佳，经审核、登记后即可转让或继承。而独立产权商铺则可作为投资者中长期投资的产品，长期以来，一直受到我国中小投资者的欢迎。短期的信托产品和中长期的独立商铺为广大投资者提供了多种投资机会，投资者可按自身的实际情况进行选择。
二是开发商的需求。商业房地产的迅速发展导致了国家采取了宏观调控手段，使开发资金紧张的开发商的资金压力更大，2003年６月发布的１２１号文件，加剧了开发商对房地产信托化的需求欲望。＂商铺零售＋主力店群租赁信托化＂模式无疑是比较理想的商业物业经营模式．一是开发商在开发阶段，可以通过出售大部分的底层商铺，回笼整个项目所需的大部分开发资金．一般情况下，底层商铺出售所回笼的资金足以用来开发整个项目所需的资金．二是开发商在项目成功引入主力店之后，将其租赁收益设计成信托产品，即合法又节省营销费用，更重要的是，开发商可以得到大量的信托资金用于开发其他房地产项目，实现快速滚动发展．三是可根据开发商自身的资金需求，将租赁收益设计成期限和预期收益率不同的信托产品，已能合理使用资金。
三是信托公司的需求。从信托产品结构来看，我国信托产品主要用于地方政府基础设施建设、房地产融资和证券投资三大行业．房地产融资产品所占的比例也越来越大，使之成为目前最主要的信托产品之一．信托公司由于在不违约的情况下是不需要承担信托资金损失及最低回报收益，因而，其承担的风险不大，只有在信托公司违背合同擅自操作致使投资者受损失时，才须承担相应的责任。另外，房地产租赁信托化是一个新的投资产品，其较高的操作要求对信托公司来讲也有较好的促进作用，不但可以提高信托操作水平，还可以从操作中探索更新的信托产品。
我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。大连万达成都公司夏广先生曾经对这些模式进行深入的分析，估计这二年会有更多的模式推向市场，富智商业顾问在此对“商铺零售＋主力店群租赁信托化”新的经营模式进行初步的探讨。
模式的基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在４％～６％之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。
房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式—房地产投资信托，并不断趋于完善。
房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。
富智商业顾问认为，主力店群信托化对于开发商、中小投资者和信托公司都是有需求的。
一是中小投资者的需求。自2000年以来，个人投资的主力品种——股票市场一蹶不振，大多数入市者的股票市值已蒸发了五、六成，收益情况惨不忍睹；期货则因九十年代的骗局多多而至今只有极少数人跟进，跟进者也是多亏少盈；银行存款利率更是低得可怜，这使银行成为很多人存款安全的地方；国债和企业债的回报率略高些，2004年三年期国债利率为2.65%，7年期企业债约4%，但亦不尽如意。
据相关部门统计数据显示，2003年全国居民存款高达11.03万亿元，这个数据是很惊人的，其中有部分一直在寻找回报率高些的个人投资品种，而商业地产5%-12%年回报率的商铺当然具有很强的吸引力。商业地产开发商对这块资金市场十分青睐，如果能有10%的居民存款拿出来投资商铺，这块资金量就是1.1万亿元，相当于2004年1-5月份商业营业用房投资额458亿元的二十四倍。
主力店群租赁信托产品能为中小投资者提供各种不同期限的投资品种信托产品，且这种投资产品相对风险低、收益高。从回报率来看，4%~6%的年回报率比银行利息和债券的要高些；从风险来看，其风险比期货和股票的要低得多；从期限选择来看，信托产品的期限适中，一般为1~3年期，适合一般居民的短期投资需要，且租赁产品的流动性较佳，经审核、登记后即可转让或继承。而独立产权商铺则可作为投资者中长期投资的产品，长期以来，一直受到我国中小投资者的欢迎。短期的信托产品和中长期的独立商铺为广大投资者提供了多种投资机会，投资者可按自身的实际情况进行选择。
二是开发商的需求。商业房地产的迅速发展导致了国家采取了宏观调控手段，使开发资金紧张的开发商的资金压力更大，2003年６月发布的１２１号文件，加剧了开发商对房地产信托化的需求欲望。＂商铺零售＋主力店群租赁信托化＂模式无疑是比较理想的商业物业经营模式．一是开发商在开发阶段，可以通过出售大部分的底层商铺，回笼整个项目所需的大部分开发资金．一般情况下，底层商铺出售所回笼的资金足以用来开发整个项目所需的资金．二是开发商在项目成功引入主力店之后，将其租赁收益设计成信托产品，即合法又节省营销费用，更重要的是，开发商可以得到大量的信托资金用于开发其他房地产项目，实现快速滚动发展．三是可根据开发商自身的资金需求，将租赁收益设计成期限和预期收益率不同的信托产品，已能合理使用资金。
三是信托公司的需求。从信托产品结构来看，我国信托产品主要用于地方政府基础设施建设、房地产融资和证券投资三大行业．房地产融资产品所占的比例也越来越大，使之成为目前最主要的信托产品之一．信托公司由于在不违约的情况下是不需要承担信托资金损失及最低回报收益，因而，其承担的风险不大，只有在信托公司违背合同擅自操作致使投资者受损失时，才须承担相应的责任。另外，房地产租赁信托化是一个新的投资产品，其较高的操作要求对信托公司来讲也有较好的促进作用，不但可以提高信托操作水平，还可以从操作中探索更新的信托产品。
(xintuo摘自中国金融网)